不再小修小补，大摩给出房地产救市大招
文|潘永堂
1
房地产，为何迟迟没有“止跌回稳”？
老潘总结最最最核心的就是三个原因——
“房子太过剩了，老百姓没钱没信心、中央救市还是有所保留”。
三个原因归纳起来：一个是行业问题（库存失衡），一个是经济问题（收入与信心），一个是政策问题（“房住不炒，防大跌，软着陆”的定调）。
前2个问题是长期病、慢性病，即使重磅药方短期也好不了，得徐徐图之；第3个问题是房地产生大病，慢性病了，但救市顶层定调偏保留，毕竟这个行业早年是个调皮疯长的大孩子，是要敲打一下的，所以不会开出药效能“管1年、管2、3年”的药方。
因为不能让这个调皮孩子拥有“再次疯狂”的资源和机会。
你瞧瞧，2024年527救市脉冲了1个多月就失效了；926救市反弹了6个月就又失效了；而2025年几乎是救市空窗期，仅有的“北京、上海、深圳”相继放松限购和二套房税收优惠救市后，各自市场热闹反弹了2周左右，就又没劲了……
这种“挤牙膏，小修小补，托大跌”的“救市”力度，挡不住也改变不了房地产市场整体下跌趋势，而更多只是针对下行途中“跌速过快”和“跌幅过猛”一种修复，是“托底”而非“真修复”；是“保持软着陆，拒绝硬着陆”的护盘纪律。
所以每次药方的力度，中央和地方，其实都“很有数”，而这种“收敛式、有保留”的救市，去应对房地产回稳的两大拦路虎——“行业高库存+收入就业信心不足”，自然效果是难持久的，所以每次救市后，效力往往在1、2个月、最长6个月就不足了。
2
从21年到25年，房地产这个调皮的孩子也受到惩罚了，量从18万亿跌倒9万亿，价从最高点下跌了30%到50%，等于说这个行业“量、价”都收缩了50%，这算是大地震了！
对此，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强也给出了同样的定性。
他认为“中国房地产市场自 2020年以来的调整已持续约5年，成交量较峰值下降 60%，已经接近国际经验中的周期底部。
对比美国（2006-2012 年下降 55%）、丹麦、爱尔兰、西班牙（2007-2014 年下降 60%）、比利时等欧美国家房地产大跌周期都几乎都在4~7年调整，所以，中国这一轮房地产大调整也差不多到底部了。”
他认为：“到 2026 年底，中国房地产将逐步进入趋稳期，价格和成交量趋于平稳，而当下2025年房地产整个市场正处于“筑底—修复”中期阶段，依旧是筑底关键时刻，这一过程需要政策强力介入加速库存消化和债务重组，这样才能让楼市能够在2026年底止跌回稳。”
不过邢自强也提出了警告。
国际经验表明，当成交量下降 60% 左右时，市场通常进入周期底部区域，就需政策主动介入以避免长期低迷（如日本经历 18 年调整）。
邢自强特别指出，眼下中央政府若能通过资产负债表介入快速消化库存和重组债务，可将这一轮房地产调整周期缩短至 2026 年底企稳，否则可能延长至 2030 年后。
老潘提醒大家注意的是，的确眼下几乎超过8成的人都认为房地产还会继续下行，大家对后市的预期、信心普遍不足。
当一个行业弥漫这个预期时，中央政策若不及时出手，扭转预期，未来市场进一步恶化，也不是不可能。
在这样一个背景下，近日大摩闭门分享会，站在房地产及中国经济的顶层视角，邢自强再次给出房地产尽快止跌回稳的“新药方”。
老潘看完，倍感药方有点猛，且属于精准滴灌。
既点中了行业的库存七寸顽疾，又对“地产的出路在于经济修复”的经济刺激针对性药方。
即唯有经济修复了，库存修复了，房地产止跌回稳就会提速了！
3
大摩给出的房地产尽快止跌回稳的第一个药方是
“去库存”新药方！
即中央政府配资3万亿、一二线收购150万套，逻辑通达了收储去库存就快了。
其一、为何去库存一年了，房地产总库存不降反增？
比如2024年底房地产狭义总库存才7.5亿平米，但如今25年8月底狭义总库存反而增长到7.62亿平米，不降反增的原因有2点。
其一，房地产新房卖不动，导致越新开、库存累计越多；其二，地方政府收购商品房为保障房商业逻辑跑不通，核心是收购商品房用于保障房的收益率不到1%，连财务成本都无法覆盖，经济上整体算不过来账，所以推进就很缓慢，耽误了行业止跌回稳的大局。
其二、如何跑通收购新逻辑？大摩有了新对策。
对拖后腿的去库存，大摩换了个思路和做法——即让中央政府主动介入，进行资产负债表扩张，由中央出资约3万亿，聚焦在头部一、二线重点30个城市城市收储150万套商品房转为保障房。
为何如此？
一则老药方去库存1年多预计出资就几千亿规模，体量太小了，所以这次改为3万亿，收购150万套房，而事实上全国一、二线城市总库存才300万套，综合去化周期24个月以上；而3万亿大手笔收购后可以一下消化50%库存，去化周期缩减为12个月行业健康水平。
这个力度若能完成，显然去库存就成功了。
二则过去地方政府算小账，只算经济账，纠结于保障房1%的低回报率覆盖不了财务成本，是亏本生意，而且从金融风险的问责到未来的运营难题，地方政府收储其实都推行不下去，所以一定需要用中央的资产负债表来做，而且只能在未来人口持续流入的头部30个重点一二线城市率先做，因为三四线城市人口净流出，尽管当地也有高企的库存，但收了没有意义，因为三四线因人口流出导致保障房改造后将会依旧无人居住。
另一方面，大摩强调不能只算经济账，还要算社会账，算全局效益，比如3万亿收储极大减少商品房库存后，就能帮助市场企稳回升，老百姓的预期会变好，能改善民生预期、切实为消费复苏创造有利条件。
毕竟消费复苏是中国经济的大局。
消费复苏才能进一步去过剩产能，然后反过来又拉动投资增长，但眼下中国老百姓的消费复苏，又很大程度受制于“房地产”下行。
一则老百姓自身70%家庭财富都在房地产，一旦房价下行且形成趋势预期，就会导致老百姓倍感自身家庭财富损失，进而开始不敢消费、收缩消费；
二则楼市去库存速度加快后，供求关系就逆转好转了，房价就能迅速止跌回稳甚至回升，这样老百姓财富效应增加，就敢适度扩大消费，刺激消费复苏。
三则在一二线城市收购商品房变保障房，这样低收入群体、外来打工者在一二线就有大量保障房兜底了，民生住房难题就改善了。毕竟中国城市有1亿多的农民工，他们住的条件是比较差的，如果想让农民工真正有城里人长期住下来，愿意花钱，没有后顾之忧，这就需要建立更普遍、更低门槛的保障房供应与公正分配。
未来“有钱人抢豪宅，中产买商品房，低收入群体买租保障房”，这个国家未来的住房问题就各得其所、和谐共存了。
以前为何老百姓只投诉房地产房价高，而不投诉汽车行业奔驰、比亚迪汽车价格高？核心就是因为中国各个城市在轿车之外配备了完善的民生公交系统，地铁系统等城市出行保障体系，但房地产98年房改后只有商品房，多年没有充足且低收入百姓能上车的民生保障房，所以最终，普通民众就把愤怒投诉到商品房高价格之上。
所以，今天巨量商品房变保障房，用3万亿量级快速去库存50%，就能发挥“一箭三雕”效应。既去了楼市高库存，又快速增大一二线保障房，还能让民生安定，敢于消费，间接拉动消费经济。
4
仅仅解决高库存，未必房地产就一定会止跌回稳回升，核心还要经济复苏，收入就业向好，对经济未来有信心。
只有行业库存问题和经济就业收入问题双双解决了，房地产止跌回稳才能有支撑，才不会昙花一现。
但经济提振，是个超大命题，大摩对经济提振找准了关键切入点。
即通过社保改革和定向增大补贴，以此降低居民预防性储蓄并增大消费，未来5年将农民和农民工社保补贴提升至每月 1000 元，增强消费信心，目标将消费占 GDP 比重从不足 40% 提高至 45%-48%，力争到2030年，中国的消费市场达到10万亿美元这个量级。
一旦中国内在消费经济做强了，就可以填补当下大家担心美国进入贸易保护主义后，对中国企业、中国市场造成的一个需求缺口。
消费经济强了，企业就敢追加投资生产了，老百姓工作收入也就更稳了，经济就进入“循环增强”的螺旋式上升通道了。
你可能会好奇，为何“做大社保补贴，做强社保体系，怎么对房地产复苏、对经济复苏会有支撑？”这两者间看似毫无关联。
对此，老潘来解释一下。
第一，社会保障越强，储蓄就越弱，消费就越多。
刺激消费，一看大家有没有钱，二看敢不敢花，但眼下中国更多是
“有点钱但且不敢花”的尴尬问题。
事实上，中国经济过去40年高速发展，大多老百姓手头还是有点钱的，但问题是社会保障体系不足，外加疫情后几年经济下行，所以老百姓有限的财富都进入“预防性储蓄，消费收缩、消费降级”的通缩通道，最终整个社会消费不足，一定程度也导致中国消费占GDP还不到40%。
对比之下，欧美经济结构中消费占GDP都在60%左右。
中国经济全球第二了，但为啥经济结构还这么弱？一个核心原因就是大多欧美城市化建设已进入尾声，而且强大社会福利体系，保障体系解决了老百姓后顾之忧，所以欧美人都敢消费、爱消费，最终消费占GDP占比就领先中国很多。
中国当下“投资驱动经济”时代逐步过去了，城市大基建、大地铁都已基本饱和了，而以“消费驱动经济”的新时代到来了，基于此，国家也顺势提出了全国大一统市场的新战略，这背后本质就是要做大做强中国消费经济。
而要做大做强消费经济，首要核心最关键的前提就是
快速完善夯实社会保障体系！
老潘走个心、说句心里话——这世间哪有什么“安家乐业”，强大社会保障体系才是一个国家国民幸福的底气。
所以，这两年政府和经济学界都统一了一个共识，即
财政支出开始加大对人的转移支付，即围绕社会保障、社会福利体系的改善去做财政投入，而不是像过去几十年针对城市基建、大工程等“物”的投资。
所以，未来中央财政体系将从过去投资于“物”转向于投资于“人”，投资城市民生和社会福利的“软实力”建设，有了社会保障体系的快速完善成熟，消费经济在整个中国经济的权重和占比就能有效持续提升。
其二、加大对社保、对人的投资，可针对哪个群体发力了？
对此，大摩提出未来5年内，即十五五期间每年针对广大低收入群体（农民和城市农民工）社保补贴提升到一个月1000块钱，这样就可以编织起一个社保安全网，让他们感觉后顾之忧减少了很多，更愿意花钱，更愿意消费。
你没听错，是针对低收入群体加大财政补贴，这样效率是最高的。
为何如此？ 核心在于经济学有一个实证理论——即针对低收入群体进行社保补贴，是刺激消费效率最高、效果最直接的方式。
逻辑就在于针对低收入群体消费补贴，会实现最大化消费转换。
即低收入群体国家每增加1000元消费补贴，低收入群体几乎会立刻且全部用于满足基本生活需求（如食品、衣物、日常消费），消费转化率可达90%以上。而针对中高收入群体消费补贴，每增加1000元收入，他们更多会将其存入银行、投资或偿还贷款，而不是立即消费！
其三、补贴多少了？大摩团队算了一个数——即每年中央财政对社保基金补贴提升占GDP一个百分点，那么五年下来，可能要耗资3~5万亿。
5
除了3万亿的去库存，3~5万亿社会保障体系优化，第三个救经济常规大招是在对当下经济出台一个“托底”救市政策。
大摩在年初就预测2025年中国经济将呈现“前高后低”走势，的确，一二季度都高于5%，而三季度GDP预计在4.5%低位，而四季度如果不采取措施可能比三季度更低，因此，从救市触发而言，当下已经接近需要官方出台一些托底政策的时间线。
对此，大摩预测——快的话9月底，慢的话10月底，将出台规模 5000 亿 - 1 万亿元的托底政策，可能包括置换地方政府应付账款、支持城中村改造等。这类政策旨在缓解经济下行压力，但需避免过度依赖基建投资，转而聚焦消费和民生领域。
小结
整体看，大摩三个救市大招，可谓招招在点上。
一个是去库存PLUS版，一个是用3~5万亿社保补贴杠杆去撬动更大量级的消费经济复苏，一个是2025年保GDP5%的秋天托底刺激救市的常规药方，三大药方，可谓加速房地产止跌回稳的“内服+外贴”的内外兼治药方。
这个效果肯定会比单一房地产救市，会更有效。
同时，大摩也强调：“中国若能用好这个7~8万亿的三张药方，去实现房地产市场的企稳回升，实现社保改革的突破，就能全面促进中国消费占GDP比率上升到2030年的45%~48%，届时，中国就有望在“十五五”期间引领全球经济基本面复苏。”
蓝图美好之外，大摩邢自强也提出警告：
“若政策执行不及预期、房企债务违约扩散、全球经济超预期衰退，就会进一步延长中国房地产市场的调整周期。”
股票配资平台网站,线上配资炒股网站,股票策略平台提示：文章来自网络，不代表本站观点。
